南都评论员 吴小叉

【资料图】

5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

随着房地产市场的发展，依赖中介居间成交的二手房交易逐渐增多，尤其是北京、上海等一线城市，二手房市场成交比例已超过80%，而高价二手房交易中介费始终备受争议。《意见》的出台，普遍被认为是针对畸高的二手房交易中介费。

目前，我国的房屋买卖中介费是按成交价格总额的百分比收取的，最早的依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，比例是在0.5%-2.5%之间。而按照各地的规定，上限都有一定程度的上浮，在热点城市，基本按顶格收取。例如，报道显示，四个一线城市之中，广深的中介费平均水平为3%；上海除了链家及个别公司按3%收取，其他大多为2%；北京普遍是顶格的2.7%。

二手房中介费到底有多高？一线城市地段好一点的改善型住房，动辄上千万，中介费高达六位数。在实际操作中，“豪宅”中介费通常有打折，例如，有北京中介表示，2000万以上的房子，中介费一般打五折。

但这样的规则并不明晰，而且仅限于豪宅或者熟客，而“普通”房源一刀切按比例收取中介费，在房价整体高企的当下，也不尽合理。以中介费一般按2.7%收取的北京为例，一套成交价一千万的房子，中介费要收取27万，而一套成交价500万的房子，中介费是13.5万。

一套房子的价格，总体是由地段、朝向、楼龄、装修和资源配套等自身禀赋决定的，卖一套一千万的房子和500万的房子，中介提供的服务相差不大，但收取但中介费却因为总价而翻了倍。《意见》提出鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，意在将不合理的中介费尤其是二手房交易中介费降下来。

当然，对于热点城市来说，最大的问题还不在于明面上的中介费，而在说不清道不明的“吃差价”。

中介机构“吃差价”一般出在房价上升时期的热点城市，要么是利用信息不对称隐瞒买卖双方“两头吃”，以“省税”等原因诱导买家做低总价合同，把实际交易价格和买家给付金额之间的差价吃掉；要么是和卖方说好，在其心理价位上加价，和卖方打配合，房子成交后将溢出的部分作为服务费给中介。

对于这种以不透明信息间接提高购房者的购房成本，甚至涉嫌欺诈的中介乱象，《意见》明确，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

难怪《意见》出台后，在中国的中介市场享有市场支配地位的贝壳，开盘即跌超7％。

两部门发文，明确指向畸高的二手房交易中介费，但用词仍是“鼓励”这样较为温和的字眼。中介费能否终结按比例“一刀切”，真的降下来，还要看各地出台的具体细则，以及有关部门的决心。